Saiba informações importantes e os cuidados jurídicos na aquisição de um imóvel

Ao comprar um imóvel, o comprador precisa estar atento a alguns cuidados básicos jurídicos para garantir a segurança do investimento. Abaixo estão alguns dos principais cuidados a serem tomados:

1. Verificar a propriedade do imóvel: É essencial certificar-se de que o vendedor é o real proprietário do imóvel que está sendo negociado. Para isso, é recomendado obter uma certidão atualizada da matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. A matrícula é o documento que comprova a propriedade do imóvel, não a escritura de compra e venda.
2. Verificar a existência de débitos tributários: É importante verificar se o imóvel possui débitos tributários pendentes, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). O comprador pode ficar responsável pelo pagamento desses débitos, mesmo se referirem a períodos anteriores à aquisição.
3. Investigar a existência de ações judiciais: É recomendado verificar se o vendedor é réu em alguma ação judicial relacionada ao imóvel. Dispensar a apresentação de certidões que informam a existência de ações judiciais pode representar um risco ao investimento, uma vez que tais ações podem afetar a transferência de propriedade.
4. Vistoriar tecnicamente o imóvel: Antes de fechar o negócio, é fundamental realizar uma vistoria técnica no imóvel para verificar seu estado geral, identificar possíveis problemas estruturais, hidráulicos, elétricos, entre outros. Isso ajudará a evitar problemas futuros e a negociar eventuais reparos ou descontos no valor do imóvel.
5. Optar por investir em áreas de crescente valorização: Investir em regiões em crescimento e com potencial de valorização é uma estratégia interessante para garantir um bom retorno no investimento. Áreas que estão recebendo investimentos em infraestrutura, novos empreendimentos comerciais e residenciais tendem a se valorizar ao longo do tempo.
6. Contar com assessoria jurídica especializada: Para garantir todos esses cuidados e proteger seus interesses como comprador, é recomendado contar com a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário. Esse profissional poderá auxiliar em todas as etapas do processo de compra, verificar a documentação, negociar cláusulas contratuais e garantir que o negócio seja feito de forma segura e legal.

Ao seguir esses cuidados básicos jurídicos, o comprador estará mais protegido contra possíveis fraudes, problemas legais e prejuízos futuros. Investir em imóveis pode ser uma excelente opção, mas é fundamental estar bem informado e contar com a devida orientação para fazer um investimento seguro e rentável.

QUEM PAGA O CORRETOR DE IMÓVEIS E QUAIS SUAS RESPONSABILIDADES?

As obrigações do corretor de imóveis perante o cliente:

1. Mediação diligente e prudente: O corretor é obrigado a executar a mediação de forma diligente e prudente, garantindo que a negociação ocorra com segurança para ambas as partes. Isso inclui fornecer informações relevantes sobre o imóvel, esclarecer dúvidas e agir de acordo com as instruções recebidas.
2. Transparência nas informações: O corretor deve fornecer ao cliente todas as informações relevantes sobre o andamento do negócio, detalhes do imóvel, valores envolvidos na negociação e qualquer outra informação que possa influenciar a decisão do cliente.
3. Exigência de documentação: O corretor deve solicitar e verificar a documentação relacionada ao imóvel e ao cliente antes de efetivar a captação. Isso inclui a análise de pendências que possam impedir a negociação e a busca por soluções para viabilizar a venda.
4. Laudo de vistoria: É dever do corretor realizar a vistoria do imóvel, seja para locação ou venda, e elaborar um laudo com as condições estruturais, elétricas, hidráulicas e o acabamento do imóvel, além de fotografias. No caso de imóveis mobiliados, é importante descrever os objetos e seus valores separadamente.
5. Antecipação dos gastos extras: O corretor deve esclarecer ao cliente os gastos extras que ele terá durante a transmissão do imóvel, além do valor total do imóvel. Isso inclui informações sobre o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), escritura pública e registro.

Responsabilidades conforme a lei:

A relação entre o corretor e o cliente é regulamentada pelo Código Civil, que estabelece as obrigações e direitos de ambas as partes. O corretor deve executar a mediação conforme as instruções recebidas e com diligência, informando ao cliente todos os dados pertinentes à negociação. Por outro lado, o cliente tem o dever de pagar a comissão de corretagem quando contratou o corretor para a mediação do negócio.

Quem deve pagar a comissão do corretor?

A obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contratou o corretor para realizar a mediação. Em um processo de compra e venda de imóvel, se o vendedor contratou o corretor para intermediar a negociação, é dele a responsabilidade de pagar a comissão. Porém, existe uma exceção: se houver uma cláusula clara e explícita no contrato informando que o comprador é responsável por pagar a comissão, ele deverá arcar com esse custo.

Comissão pode ser paga pelo comprador e negociação do valor:

Sim, a comissão de corretagem pode ser paga pelo comprador, desde que isso esteja previamente estabelecido no contrato e devidamente acordado entre as partes. As taxas de comissão não são tabeladas, o que permite uma certa liberdade para que os intermediários definam o valor a ser cobrado. Portanto, o processo é aberto a negociações, e o valor da comissão pode ser ajustado entre o corretor e o cliente, desde que seja acordado de forma transparente.

GANHO DE CAPITAL PELO LUCRO IMOBILIÁRIO

O ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de alienação (venda) de um bem ou direito e o respectivo custo de aquisição (compra). Esse conceito se aplica a diferentes tipos de bens, como imóveis e outros ativos, e também a direitos, como ações ou títulos.

Funcionamento do ganho de capital: Quando uma pessoa física vende um bem ou direito, ela precisa apurar se houve ganho de capital na operação. Isso é feito comparando o valor pelo qual o bem foi vendido com o valor que foi gasto para adquiri-lo. Se a venda resultar em um valor maior do que o custo de aquisição, haverá um ganho de capital.

O imposto sobre o ganho de capital é devido pelas pessoas físicas que obtiverem esse lucro na venda de bens ou direitos. A Receita Federal disponibiliza um programa específico chamado “Ganhos de Capital” para auxiliar nesse cálculo. O programa permite lançar os valores da venda e da compra, apura as isenções e reduções aplicáveis e gera o Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) para o pagamento do imposto.

Valores e alíquotas do IR sobre ganho de capital na venda de imóveis: As alíquotas do imposto de renda sobre o ganho de capital variam de acordo com o valor do ganho e são as seguintes:

• Até R$ 5 milhões: 15%
• De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões: 17,5%
• De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões: 20%
• Acima de R$ 30 milhões: 22,5%

O cálculo do imposto é feito aplicando a alíquota correspondente ao valor do ganho de capital obtido na venda do imóvel.

Isenções do imposto de renda sobre ganho de capital na venda de imóveis: Existem algumas situações em que o vendedor fica isento do pagamento do imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis. São elas:

1. Imóvel adquirido até o ano de 1969: Se o imóvel foi comprado até o ano de 1969, não importa em qual ano seja realizada a venda, ele estará isento do imposto.
2. Imóvel único vendido por até R$ 440 mil: Se o vendedor possui apenas um único imóvel e a venda não ultrapassar o valor de R$ 440 mil, estará isento do imposto sobre o ganho de capital, desde que não tenha realizado outra venda semelhante nos últimos cinco anos.
3. Compra de um novo imóvel residencial com o valor igual: Caso o vendedor utilize todo o valor obtido com a venda do imóvel para adquirir um novo imóvel residencial com o mesmo valor, ele fica isento do imposto. No entanto, se o valor do novo imóvel for menor, a diferença será tributada.

Declaração do ganho de capital na venda de imóveis: Para declarar o ganho de capital na venda de imóveis, é necessário utilizar o programa “GCAP” da Receita Federal para apurar o valor do imposto a ser pago. Após o pagamento do DARF, as informações preenchidas no programa GCAP podem ser importadas para a Declaração de Imposto de Renda da pessoa física, tornando o processo mais simples.

Em resumo, o ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição de um bem ou direito. Se houver ganho de capital na venda de um imóvel, será necessário calcular o imposto a ser pago e, em alguns casos, o vendedor estará isento desse pagamento.

ITBI X ITCMD

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis ou Doações) e o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) são dois impostos distintos relacionados à transferência de propriedade de bens imóveis. Vamos detalhar cada um deles:

ITCMD:

1. O que é: O ITCMD é um imposto estadual que incide sobre a transmissão de bens imóveis em casos de doações ou heranças.
2. Quando é devido: O ITCMD é devido quando ocorre a transferência não onerosa de um bem imóvel, seja por meio de doação ou herança.
3. Base de cálculo: A base de cálculo é o valor venal do imóvel, ou seja, o valor atribuído pelo estado para fins de tributação. As alíquotas são progressivas e podem variar de acordo com o estado, aumentando conforme o valor venal do imóvel.
4. Responsável pelo pagamento: O responsável pelo pagamento do ITCMD varia conforme o tipo de transmissão:
   • Doações: O doador é o responsável pelo pagamento do imposto.
   • Heranças: Os herdeiros ou legatários são responsáveis pelo pagamento do imposto.
5. Como proceder com o pagamento: O ITCMD deve ser pago antes da realização das averbações no registro público do imóvel, e a lavratura da escritura nos Cartórios de Registro de Imóveis do estado. Cada estado possui seu próprio procedimento para o recolhimento do imposto.

ITBI:

1. O que é: O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis, como compra e venda, permuta, entre outros.
2. Quando é devido: O ITBI é devido quando ocorre a transmissão onerosa de um bem imóvel, ou seja, quando há uma contraprestação financeira pela transferência do imóvel.
3. Base de cálculo: A base de cálculo é o valor venal do imóvel, e as alíquotas podem variar de acordo com o município. Em alguns casos, como aquisições por meio de programas habitacionais, as alíquotas podem ser reduzidas.
4. Responsável pelo pagamento: O responsável pelo pagamento do ITBI é o comprador do imóvel.
5. Como proceder com o pagamento: O ITBI deve ser pago antes do registro público do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis do município onde o imóvel está localizado.

Diferenças: A principal diferença entre o ITCMD e o ITBI está na natureza da transmissão:

• ITCMD: Ocorre em casos de transferência não onerosa, como doações e heranças.
• ITBI: Ocorre em casos de transmissão onerosa, como compra e venda e outros negócios imobiliários com contraprestação financeira.

Além disso, o ITCMD é um imposto estadual, enquanto o ITBI é um imposto municipal. As alíquotas também podem variar entre os estados e municípios.

Quanto aos valores, ambos os impostos têm suas alíquotas definidas pelas respectivas legislações estaduais e municipais, e os cálculos são baseados no valor venal do imóvel, que é determinado pelas autoridades fiscais. É importante consultar a legislação específica do estado e município onde o imóvel está localizado para obter as informações atualizadas sobre as alíquotas e procedimentos de pagamento.

Em suma, o ITCMD incide sobre transmissões não onerosas (doações e heranças) e é um imposto estadual, enquanto o ITBI incide sobre transmissões onerosas (compra e venda) e é um imposto municipal. Ambos os impostos devem ser devidamente pagos para regularizar a transferência de propriedade do imóvel.