De acordo com a legislação do imposto sobre a renda, somente se considera equiparada a pessoa jurídica, pela prática de operações imobiliárias, a pessoa física que promove incorporação imobiliária (prédios em condomínios) ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construção, inclusive:
a) os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, efetuando registro dos documentos de incorporação ou loteamento, outorgarem mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando o mandante se beneficiar do produto dessas alienações, ou assumir a iniciativa ou responsabilidade da incorporação ou loteamento (Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/2018, art. 163, aprovado pelo Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018);
b) os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promovam a construção de prédio de mais de duas unidades imobiliárias
ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de corrido o prazo de 60 meses contados da data da averbação, no Registro de Imóveis da construção do prédio ou da aceitação das obras de loteamento. Para os terrenos adquiridos até 30/06/77 o prazo é 36 meses (Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/2018, art. 164, aprovado pelo Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018);
c) a subdivisão ou desmembramento de imóvel rural, havido após 30/06/1977, em mais de dez lotes, ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desse imóvel, tendo em vista que tal operação se equipara a loteamento, salvo se a subdivisão se der por força de partilha amigável ou judicial, em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima ou extinção de condomínio (Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/2018, art. 165, aprovado pelo Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018).
Atenção:
Os condomínios na propriedade de imóveis não são considerados sociedades de fato, ainda que deles também façam parte pessoas jurídicas. Assim, a cada condômino, pessoa física, serão aplicados os critérios de caracterização da empresa individual e demais dispositivos legais, como se ele fosse o único titular da operação imobiliária, nos limites da sua participação (Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/2018, art. 167, aprovado pelo Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018).
Quando se considera ocorrido o término da equiparação caso a pessoa jurídica não efetue nenhuma alienação das unidades imobiliárias ou lotes de terreno?
A pessoa física que, após sua equiparação a pessoa jurídica, não promover nenhum dos empreendimentos nem efetuar nenhuma das alienações de unidades imobiliárias ou lotes de terrenos, durante o prazo de 36 meses consecutivos, deixa de ser considerada equiparada a partir do término deste prazo, salvo quanto aos efeitos tributários das operações em andamento que terão o tratamento previsto na questão seguinte.
Qual é o destino a ser dado aos imóveis integrantes do ativo (patrimônio) da empresa individual quando, completado o prazo de 36 meses consecutivos sem promover incorporações ou loteamentos, ocorrer o término da equiparação a pessoa jurídica?
Permanecem no ativo da empresa individual, para efeito de tributação como lucro da pessoa jurídica (Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/2018, art. 177, § 1º, aprovado pelo Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018):
a) as unidades imobiliárias e os lotes de terrenos integrantes de incorporações ou loteamentos, até sua alienação e, após esta, o saldo a receber, até o recebimento total do preço;
b) o saldo a receber do preço dos imóveis então alienados, até seu recebimento total.
Fonte: Receita Federal.
