A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a penhora pode ser realizada sobre os direitos adquiridos por meio de contratos de promessa de compra e venda, mesmo quando o contrato não está registrado e o exequente é o proprietário e vendedor do imóvel em questão.
O caso trata de um contrato de venda de imóvel no qual a vendedora buscou a penhora dos direitos da compradora sobre o imóvel devido ao não pagamento de duas parcelas estabelecidas no contrato. No entanto, o tribunal de primeira instância negou o pedido com base na falta de registro do contrato no registro imobiliário e no fato de que o imóvel ainda estava registrado em nome da vendedora. Essa decisão foi mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG).
No recurso especial apresentado, a vendedora argumentou que o registro do contrato de compra e venda não é necessário e que a propriedade do imóvel estar em seu nome não deveria impedir a penhora.
A relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, ressaltou que não há restrição legal para a penhora dos direitos derivados de contratos de promessa de compra e venda, mesmo quando o exequente é o vendedor ou proprietário do imóvel e o contrato não está registrado.
A ministra destacou uma inovação no atual Código de Processo Civil, que permite a penhora dos direitos decorrentes de promessa de compra e venda e alienação fiduciária em garantia. Ela enfatizou que a penhora incide sobre os direitos patrimoniais decorrentes do contrato, não sobre a propriedade do imóvel.
A ausência de registro do contrato também não impede a penhora, de acordo com a relatora. Ela observou que a medida de penhora pode ser aplicada a qualquer direito de natureza patrimonial, não havendo exigência especial para os direitos decorrentes de contratos de promessa de compra e venda. Nancy Andrighi citou a súmula 239 do STJ, que reforça esse entendimento.
A ministra ressaltou que o direito real de aquisição surge com o registro do contrato, mas antes disso, já existe o direito pessoal derivado da relação contratual, que permite a cobrança entre as partes. Portanto, a falta de registro não impede a penhora.
Em relação à peculiaridade da propriedade do imóvel, a relatora explicou que, quando ocorre a penhora dos direitos de aquisição do executado e este não apresenta contestação ou seus embargos são rejeitados, o exequente se sub-roga nos direitos do executado até que seu crédito seja satisfeito, conforme estabelece o artigo 857 do CPC/15.
Assim, se o executado for titular dos direitos de aquisição do imóvel e o exequente for o proprietário do mesmo bem, pode ocorrer a sub-rogação, onde as figuras de promitente comprador e vendedor se confundem, ou então a alienação judicial do título, seguindo os procedimentos estabelecidos nos artigos 879 e seguintes do CPC/15.
Além disso, a ministra ressaltou que impedir a penhora dos direitos de aquisição pode colocar o exequente, que é o vendedor promitente, em desvantagem em relação aos demais credores. Através do ato de penhora, nasce o direito de preferência na execução, de acordo com o artigo 797 do CPC.
Dessa forma, a decisão da Terceira Turma do STJ permite a penhora dos direitos de compra e venda de imóveis, mesmo sem o registro do contrato, garantindo a proteção dos direitos dos vendedores promitentes e viabilizando a satisfação de créditos em processos de execução.
Leia o acórdão no REsp 2.015.453.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça.
